来源：楼市参考
7月底的时候，浙江海宁市发布了一则楼市新规，内容主要是开发商在卖房子的时候必须告知不利因素、规范地图比例等等，大部分内容是老黄历翻了一遍又一遍，基本没什么新意。
但其中有有一行字非常有意思：在合同签订前给客户认真阅读合同内容不少于十分钟。
看到这行字，说实话我有点懵，买套房子大几百万的交易，原来之前海宁人的习惯，是连合同都不仔细看的吗？
查了资料，吓一跳，海宁人均GDP可以挤进全球前50，果真是有钱人买房子就像买白菜帮子那么草率。
好了好了不开玩笑，实际上，硬性规定看十分钟合同，个人猜想这种政策是针对最近层出不穷的维权事件而制定的。
大家都知道，随着房地产市场日渐变冷，各地维权声浪很高，其中引发的暴力事件更是不少，作为维权的消费者来说，很大一部分诉求是开发商不遵守合同约定，导致业主利益受损，所以要求开发商给个说法。
而开发商方面，早就在制定合同时留好了退路，即便对簿公堂也不慌。这样两拨人凑到一起肯定得吵翻天。
所以硬性规定看十分钟合同，实际上就是留足时间让消费者发现合同中的陷阱，从某种程度上来说，这也是一种脱责——看见坑了还往下跳，那就真的是你自己的责任了。
不过话说回来，即便是给时间琢磨合同，我相信面对好几页密密麻麻的字，其实大部分人的脑子都会死机，看完仍然不太清楚购房合同的猫腻具体在哪儿。
那么今天，准备和大家聊聊购房合同究竟应该怎么看，看完你就会觉得，开发商的套路不过如此。
下面开始。
01
究竟买了个什么？
首先第一点，请大家记住，中国人天生敬重纸面上的东西，所以即便嘴上说的花好月圆，落在纸上的东西才真的算数。
特别是像购房合同这种，需要你签上大名的纸，你得好好看看你究竟买了个什么东西。
这是非常浅显的一点，需要你核对以及两项。
正常来讲，我国的只有三种，70年住宅、50年工业、40年商业，从产权年限我们可以判断出这套房的土地性质。
而土地性质又会决定了这套房的，这里特别要讲的是，我国法律框架内的，只有“住宅”与“非住宅”两项，没有什么所谓的商住两用！只有“住宅”、“非住宅”没有中间形态！
如果你看到合同上一栏写的是“非住宅”，别管人家嘴上说什么，请你头也不要回，马上和他拜拜。
一般来说，成套住宅、住宅、公寓、酒店式公寓、单身公寓的为“住宅”。
商业网点、会所、写字楼、公寓式酒店、仓库的才是“非住宅”。
以上不多解释了，相信经常看我们文章的读者朋友，绝对清楚“非住宅”的坑人之处。
特别要说的一点是，合同上只有这一种组合，在产权到期后，是明确可以自动续期的，其他类型组合的产权续期方式还不确定，猜想大概率是“缴费续期”。
02
说了什么全都写下来！
许多读者朋友在买房时，一定遇见过开发商承诺送车库、阳台、地下室、阁楼等等东西，谁知最后房子到手啥也没有。
这里需要告诉大家的是，在看购房合同时，刻意找找有没有以上“承诺”的条款，如果没有，不好意思，之前的承诺90%是忽悠，不要抱有“开发商自己吃亏让利”的幻想。
如果有，请注意赠送的到底是个什么东西，面积多少？位置何处？层高如何？产权归属？等等，之前的案例有出现过开发商口头承诺赠送车库，合同中也确有相关条款，但描述的非常模糊，结果业主到手之后发现，那就是个地下室设备间。
以上，根据民法通则第四条：民事活动应当遵循自愿原则；以及，合同法第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。还有，民法通则第一章的自愿原则。
消费者完全可以要求开发商对购房合同进行修改、补充、明确。
这是法律赋予公民的基本权利之一，任何推诿扯皮都是借口。
03
明确责任以绝后患
这一段同样是针对购房合同中的模糊条款，在订立合同时，开发商会选定小区的物业以及基础设施运营商，比如网络、燃气、自来水等等……
通常情况下，消费者没得选，这不能绝对的说其中肯定有猫腻，但还是建议大家当场在网络上了解下所选的物业公司口碑怎么样，有无经营污点。
虽然后期成立业主委员会之后可以更换物业公司，但如果能在源头就发现问题，也省了后期许多的麻烦事。
另外，购房合同中千万警惕四个字——“协商解决”。
所谓“协商解决”实际就是权责不清，后期真的遇见需要协商的情况，恐怕消费者与开发商之间的博弈，就好比业余爱好者对阵国家队，几乎没有胜算，很难不吃亏。不妨签合同之前坐下来慢慢聊，到底是谁的责任。
以上，购房合同中没有“协商解决”四个字，每一项都权责到位，是最理想的状态。
04
警惕开发商的后路
消费者在签订购房合同时，一定会涉及到各种资质，以及期限的设定，这就涉及到一个不能回避的问题——如果违约，怎么处理？
合同中当然会有相关的描述，但细心一点就会发现，消费者与开发商的违约责任是不对等的，甚至合同中，只写了开发商需要赔偿，但没有写明赔偿数额。
这里建议大家，比如资质校验、交房延期等等问题，按天数制定赔偿递增方案，简单说就是拖得越长赔偿越多。
从最近的案例来看，如果事先已经约定了递增的赔偿方案，那么如今延期交房甚至烂尾之后维权的案例会减少很多。
另外，还需要注意交房节点的设置，这里涉及两个概念：
第一、法定交房条件，是指按照法规应该具备的交房条件，包括工程质量、规划、消防、人防、燃气管道、电梯等等专项验收合格文件，以上这些条件达成后，开发商才会获得竣工验收备案证明。
这一点反过来说，合同中的时间期限到了，而开发商出示不了竣工验收备案证明，那么即可判定违约，写明白了就没得谈，直接赔偿。
第二、约定交房条件，是指在法定交房条件之上，买卖双方另外约定的交房条件，可以包括小区设施的建设情况、装修建材是否使用到位等等。
这一点同样建议设施明确的时间节点，以及递增的赔偿方案，如果出现延期，不用推诿扯皮，合同在手，赔偿就完了。
甚至，合同中相关退房的条款要具体具体再具体，最好约定具体几个工作日内能完成相关工作，实际案例中，明明写的“无条件退款”，实际上真要退房，会遇见很多麻烦事。
以上，制定合同时，开发商一定会想方设法给自己留后路，所以不必心软，大胆争取自己的利益。
05
约束开发商行为
这里想告诉大家，合同的作用是约束交易双方的履约行为，如果一再让步，那吃亏的只能是自己。
比如华东区域的某小区，合同中明确小区配有一处健身会所，但实际所谓健身会所的产权仍旧握在开发商手里。
而开发商在后期运营时，又将该会所转卖，接手者直接变更用途变成了一处培训机构。
之后业主不服对簿公堂，但实际合同中确实没有规定开发商不得转卖会所，所以只能吃哑巴亏。
另外，希望大家明白，购房合同是非常严肃的文件，所以其中每一张图纸上都要明确标注尺寸，而且不应该出现模糊的表述，比如“高级、高档、豪华”等等词汇，是绝对不应该出现的。
以上，希望看到这篇文章的您，在以后面对开发商的套路时，能有理有据，从容不迫的进行反击。
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